前沿拓展：
广州 | 金融城
24号房评主理人Eason曾经在2021年的一篇文章《骏景就是个大型城中村？》里发起过关于不同楼盘价格的投票，当时的投票结果显示，经过几年自媒体的洗礼，大家开始逐步有了对板块价格梯队的意识，尤其是在今年，24号接触的的全程客户，只要有增值需求，没有一个人会无视天河东，毕竟这两年天河东的涨幅大家有目共睹，同时也源于金融城的规划正以肉眼可见的速度在兑现。
对于金融城的看法，分为四点：
一看金融城所处的区位，西临广州CBD珠江新城，东接第二CBD鱼珠港，北边就是天河智慧城，南边为电商总部磨碟沙，位于各大核心区的中心位。
二看交通，环城高速+过江隧道+中山大道+黄埔大道+地铁规划，为这座金融城带来更多的通勤预期。
三看目前招商引进的情况，金融监管机构“一行三局”（人民银行、银监局、证监局、保监局）确定入驻，其次，银行代表（广发银行总部、南粤银行、九江银行广州分行总部），保险公司代表（保险双巨头中国人寿、中国平安，以及老牌公司新华人寿），金融和证券公司代表（平安金融、广州城投、中国人保、广州太平金融等）纷纷确定进驻到金融城片区，一行两会确定它的下限，深圳确定它的上限，至于被戏称为家具城的金融城能不能有产业人员进驻，你去问问周边的金融行业从业人员的职业规划，而不是听行外人瞎咧咧会明白些。
四看规划进度，2020年11月Eason在《金融城西区怎么买》的文章中提及金融城的超前地下5层规划，在那时，我与读者均是抱着信则有不信则无的态度，到期间限高不断被突破，到如今，金融城综合交通枢纽已见顶部轮廓，与规划图几无差异，预计23年东段通车，未来将15分钟直达广州南，25分钟直达机场，两侧的双子中心也如约而至，320米汇金中心进入顶部收尾阶段，320米君超中心核心桶结构顺利封顶，金融城与琶洲、珠城组成新的单核已是大势所趋，当年珠城以行政规划强扭在一起的各种资源错搭乱配也将在“金珠琶”重新梳理。
到这里如果你已将金融城列入选筹标的，接下来你要做的便是在金融城辐射范围尽可能向上买房。
金融产业人员相对收入较高，对于居住的环境，也有更高的要求，而直接受到辐射的就是金融城片区的住宅，西区因涉及大量旧村改造，发展缓慢，拿得出手的美林海岸单价也在9w徘徊，核心区也只有棠下回迁房与8w+单价的江源半岛，东区20w单价的新盘合景臻溋名铸，让大家的目光还是踏踏实实往北区看，因此骏景花园作为北区的大型品质组团，关注度自然不少，在20-21年的行情分化下，以出色的涨幅拔得头筹，最高录得涨幅61%，被号称大型城中村的它，20-21年成交量288套，位居广州前十，第一是同板块的棠德花园473套，录得最高涨幅15%，可以说，骏景不仅是出身好（地段），而且拥有产品优势。
One
◆ 小区印象 ◆
骏景共分东西南北4个苑。
北苑分一期、二期、三期，建成于2000年，北苑唯一一家公立幼儿园骏景稚乐幼儿园，一期、三期可以直接就读。
南苑分东区、中区、和西区，建成于2003-2005年。
西苑分高层约克以及小高层曼哈顿，建成于2007年。
东御苑6栋高层及2栋为小高层，建于2010年。
细数下来，共23个组团141栋，把各个组团都踩完后，步数就已超过20000步，平时有锻炼的我，当时还真被这个大组团给折服了，喝了2瓶快乐肥宅水才补充回能量。深踩一遍后，发现认知里的骏景和实际看到的骏景其实差别挺大的，毕竟早在金融城规划出来之前，骏景就被定义高档小区，租金足以跟珠城媲美，而且圈层还是来自于科韵路的高知人群（码农），而现在所看到的，更像一个高档的城中村，各式各样的底商，热闹嘈杂。再看回整个板块，不得不感叹，骏景在的地段真好，步行上班不是梦，但一想到要下手，还是要斟酌斟酌。
Two
◆ 缺点 ◆
1、管理宽松：被人诟病的康景物业，从小区的花园环境和楼栋的外立面保养上看，只能说是勉强合格，东御苑2010年的组团，在每栋楼的外立面砖块出现脱落。其次小区进出挺容易的，各个组团大门敞开，随意进出（人太多也不好管），部分组团可以看到踩着三轮车的搬家师傅在小区内闲聊等候，但好在每栋楼都有独立的门禁，最新组团东御苑的管理相对严格些，看到某中介不报备直接进去，被门口保安说了一路。
2、人车不分流：车位不足，地下停车位只能买，不外租，地上停车位需排队，每个月150元。进小区里一看，过道边全停满了车，除了最新的西苑、东御苑内部采取人车分流外，其他组团楼下都设置小车停车位，小孩要在小区里玩，还要注意来往的车辆。
Three
◆ 优点 ◆
1、生活配套齐全：底商齐全，餐厅、钱大妈、水果店、连同平安银行、农业银行进驻在小区里，东南西北各有大型商业综合体，沃尔玛、卜蜂莲花、会员制麦德龙。
2、天河东部（天河公园东边）最好的小学，小区内可实现12年就读，接送特别方便，年纪稍大些就能自己上下学。但中学接收村小，会比奥体中学纯粹的生源差一些，骏景被纳入今年831的学位预警，但好在骏景小学内部在进行扩建，将三分之一的操场建做教学楼，能有效缓解学位不足的问题。
3、通勤便利，30分钟内4站到珠城（4站）和磨碟沙电商总部（5站），步行30分钟内到金融城。北门出来就是BRT棠下站和L13二期棠下站（在建），三地铁盘，但L4车陂站、L4/L5车陂南距离较远，从南门步行需要1.2-1.3km（15分钟）。
Four
◆ 配套 ◆
学校：
幼儿园：骏景稚乐幼儿园（公立，北苑一三期可报名入读，其他需摇号）、启思幼儿园（南苑）、骏景花园东区幼儿园（东区）、虹羽艺术幼儿园（南苑）
小学：骏景小学（招生范围：骏景花园）
中学：骏景中学（招生范围：棠下小学、骏景小学）
医院：
天河区天园街社区社区卫生服务中心（小区内）、天河区人民医院（1.7km）、暨南大学附属第一医院（东圃院区）（1.6km）
商业：
沃尔玛（棠下店）、卜蜂莲花（天河店）、麦德龙（天河商场）、骏唐购物广场
Five
◆ 板块利好 ◆
1、金融城的限高解除，建设进度加快，金融企业加速进入，高端产业人员进驻前后的居住需求。
2、交通线路的规划，13号线二期地铁+过江隧道，通往金融城、珠江新城、琶洲的便利度更高。
Six
◆ 户型严选 ◆
骏景超20+的组团，从2房到5房均可选择，因此在户型上，更该精挑细选，24号专门把骏景各个组团的主力户型研究了一遍，得出以下选筹建议：
2房：
西苑约克84㎡、西苑曼哈顿80㎡、南苑骏霖A栋78㎡、北苑三期骏朗、骏宇1\4栋的81㎡、北苑二期骏怡、骏华D\E栋78㎡，户型方正，厅直出阳台，是骏景花园里两房上车的最优选择。
避开北苑一期骏逸、骏豪74-76㎡、北苑三期骏朗、骏宇74-78㎡2房，侧出小阳台，采光特别差。而北苑一期骏逸、骏豪C\D栋和北苑二期骏怡、骏华、骏雅的85-89㎡做2房并未有特别大的优势。
3房：
上车：北苑一期骏逸、骏豪80㎡、北苑三期骏朗、骏宇78㎡、南苑骏仁、骏弘76㎡，南苑骏霖78㎡、85㎡这些产品在90㎡以内可以做到3房，正规的直厅出阳台户型，瑕疵就是卧室仅仅只有4㎡，且为暗房，但总价可算3房上车者的福音。东御苑H1\H2栋89㎡3房因为楼龄新，总价并不适合上车、刚需群体。
刚需：
1、性价比：南苑骏扬93㎡，北苑三期骏晖、骏翔92㎡、99㎡，属于南北苑3房里面积最小的带主套户型；
2、刚需3房里的天花板：南苑骏弘105㎡、骏仁103㎡、骏霖106㎡，这些产品都能做到南北对流；
3、挑选好的楼栋和朝向：北苑三期骏朗、骏宇107㎡、骏翔、骏晖103、109㎡、二期骏怡、骏华、骏雅104、109㎡。
改善：
东御苑H1\H2栋117㎡
西苑约克118㎡、西苑曼哈顿120㎡、126㎡（曼哈顿南面是小区变电站，低层有遮挡，高层视野开阔，24号的咨询客户住在变电站南边的骏仁，从事检测工作的他反馈变电站的开设对周边人群的身体健康并没有影响。）
南苑骏盈122㎡（南苑骏明、骏腾、骏跃为跃式产品，不推荐）
北苑二期骏茵、骏雅122、129㎡
4房：
刚需：
北苑一期骏逸109㎡、北苑二期骏茵、骏雅136㎡
南苑骏盈129㎡、骏扬130㎡、骏霖130、141㎡
改善：
东御苑160㎡南向、178、183㎡南北对流
南苑骏御150㎡南向、163、176、192㎡南北对流、骏灏154、163㎡南向
西苑约克137、140㎡南向
以上为骏景内部产品的严选，当你的总预算超过900w，面临的问题就是其他板块的选筹，如天河公园隽园88㎡3房、理想蓝堡97㎡或海珠西中海锦榕湾107㎡的对比；900w以内的预算，实际上也会遇到同辐射区的天朗明居、城假、盈彩美居三期的对比。
Seven
◆ 总结 ◆
决定房价的重要因素：地段、地段、还是地段，尤其是广州向东发展，注定会让天河东部成为大家重点关注的区域，然而，放在眼前的就是天河东部琳琅满目的小区和户型，如果没有目的去看房子，很容易迷失在里头，在此，24号给的建议是，认准标杆楼盘，认准标杆户型，楼盘与楼盘之间有竞争力，同样的小区里，依旧也有竞争力，就如白云设计之都的金碧雅苑，内部产品竞争很明确，67㎡厨房出阳台户型、71㎡北向看高速天然就会被66㎡南向2房所压制。骏景按照以上严选也如此。
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